租客转租失败恶意起诉房东扯皮，租赁纠纷怎么一次性了结？林智敏律师解答
一、案件引言
近年来商业商铺租赁交易日趋常态化，商铺租赁合同纠纷已成为民商事案件中的高发类型。司法实践中，诸多承租方因自身经营效益不佳、出现亏损，不愿自行承担商业投资风险，往往采取拖欠租金、单方退租等方式止损，甚至虚构出租方资质瑕疵、租赁标的物不合规等虚假事实，主动提起诉讼，企图转嫁经营损失、逃避合同违约责任。此类纠纷事实细碎、证据零散、双方对抗性强，若走完完整庭审、判决流程，将极大增加当事人的时间、精力与经济成本。因此法院始终坚持“调解优先、调判结合”原则化解商事争议，而专业律师的精准介入，能够快速固定证据、厘清权责、高效止争，全方位维护当事人合法权益。
- 基本案情
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本案为典型的经营性商铺租赁合同恶意诉讼纠纷，我方委托人系广州某商业广场一楼商铺合法产权人，出租主体资质完整合规。案件纠纷源于承租方经营亏损、转租失败后，虚构事实发起恶意诉讼，试图将自身商业风险转嫁给出租人，逃避单方违约的法律责任。
2019年4月，承租方主动联系我方委托人洽谈租赁合作。签约前，双方共同前往物业核验商铺产权资料，委托人已结清商铺往期所有物业费、水电费，并当场出示购房合同，完成全套产权核验，确认商铺权属清晰、无任何权利瑕疵。双方核实无误后自愿签署《租赁契约》，明确约定商铺月租金6800元，租赁押金13600元，租赁期间物业费、水电费、公摊费用等全部由承租方承担。合同确认本次租赁为双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。
承租方顺利入驻并实际经营数月，期间商铺物业运维正常，完全符合商业经营使用标准，无任何使用障碍。后续因自身经营管理不善产生持续亏损，承租方申请转租止损，委托人出于善意予以同意，但承租方始终未找到合适次承租人，转租计划彻底落空。为规避单方退租的违约责任，承租方在无任何实质证据的情况下，恶意捏造出租人无合法出租权、商铺消防验收不合格等虚假事由，单方面提出退租。
自2019年9月起，承租方无故拖欠租金、物业费等合同费用，拒不办理商铺交接、不归还钥匙，持续占用涉案商铺，恶意拖延腾退时间，导致委托人租金损失持续扩大。与此同时，承租方主动向法院提起本诉，主张我方委托人存在违约行为并索要赔偿，属于典型的滥用诉讼权利、转嫁自身经营风险的恶意维权行为。
接受委托后，林智敏律师第一时间梳理案件事实、筛选固定核心证据，针对对方虚假诉求依法提起反诉，核心诉求包括：没收承租方租赁押金13600元；判令承租方支付2019年9至10月租金合计13600元及逾期付款违约金；补缴对应周期物业费、水电费及公摊费用；判令承租方将擅自改造的商铺结构恢复原状并承担修复费用；本案本诉、反诉诉讼费全部由承租方承担。本案争议焦点集中为：商铺产权及消防资质是否合规、案件违约主体如何认定、承租方是否需承担全部违约清偿责任。
三、办案难点与风险分析
本案办理初期存在多项审理难点与维权风险。
其一，承租方虚构案件事实，在无整改通知、无处罚记录、无实质证据的前提下虚假抗辩，迷惑法庭审理，试图将自身经营亏损责任转嫁给出租人。
其二，案件事实琐碎零散，涉及产权核验、费用缴纳、商铺改造、占用事实、转租沟通等多项内容，双方书面沟通记录缺失，证据整合与质证难度大。
其三，完整诉讼流程周期漫长，若走完庭审、辩论、判决乃至二审程序，将大幅增加当事人维权成本。
其四，承租方长期占用商铺拒不腾退，导致商铺无法二次出租，委托人经济损失持续扩大，亟需快速定分止争、终止损失。
四、办案思路与调解策略
针对本案争议特点，林智敏律师摒弃被动应诉思路，确立“证据固权、法理破局、锁定违约、调解止损、全额维权”的精细化办案策略。律师全面收集提交商铺购房合同、产权登记资料、整栋建筑消防验收合格文书、往期缴费凭证、物业核验说明等核心证据，形成完整证据闭环，直接证实商铺资质合规、权属清晰，彻底推翻对方虚假抗辩，锁定其举证不能的败诉风险。
同时，律师结合租赁合同及相关法律规定，精准界定权责，明确承租方拖欠费用、单方退租、长期占用商铺、擅自改造结构的系列行为，已构成根本违约，依法应当承担全部违约责任。庭审中，律师完整还原事实、完成全面举证质证；庭后积极开展协商调解，向对方充分释明恶意诉讼的法律后果与败诉风险，打破对方侥幸心理。同时量身定制严谨的调解方案，细化欠费清偿、押金处置、商铺交接、违约兜底、终局免责等条款，彻底杜绝后续二次纠纷。
五、最终调解结果
经法院居中调解及林智敏律师专业把控、高效沟通，双方达成合法有效的调解协议，法院出具具备强制法律效力的《民事调解书》，本诉、反诉一并审结，委托人全部核心诉求全额实现。双方自愿解除涉案租赁契约，法院认定承租方为唯一违约方，承担全部违约责任；
委托人依法不予退还13600元租赁押金；承租方一次性结清2019年9-10月拖欠的租金、物业费、水电费及公摊全部费用；
承租方按期完成商铺清理、结构复原并交还商铺，委托人顺利收回商铺完整使用权；本案全部诉讼费用由承租方承担，双方就本次纠纷一次性终局了结，不得再相互追责、起诉或仲裁。本次调解高效结案，无需冗长庭审流程，全面挽回委托人经济损失与名誉损失，实现案结事了人和的优质司法效果。
六、案件小结与律师提示
本案是商铺租赁纠纷中的典型案例，清晰反映出行业常见痛点：部分承租方将自主经营风险转嫁出租人，亏损后虚构事实、恶意起诉，逃避自身违约责任。多数出租人缺乏证据留存意识与专业法律经验，极易陷入被动维权困境。
对此，林智敏律师提示，租赁双方均需恪守契约精神、依法履约。出租人遭遇承租方单方违约、拖欠费用、私自改造物业、恶意诉讼等情形时，应第一时间固定全套证据，及时委托专业律师介入，通过反诉抗辩、司法调解、诉讼维权等方式锁定对方责任，最大限度保全自身合法权益。
七、核心关键词
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八、律师简介
林智敏律师，广东广信君达律师事务所合伙人，深耕民商事纠纷法律服务多年，专精房屋、商铺租赁合同纠纷、合同违约维权、债权债务追偿、反诉抗辩等疑难案件，拥有丰富的证据梳理、庭审应诉、诉讼调解实战经验。
执业始终秉持“以证据为核心、以法理为支撑、以结果为导向”的理念，擅长甄别虚假诉讼、拆解复杂争议、精准划分权责，可灵活运用多元办案手段帮助当事人快速止损挽损、缩短维权周期、杜绝次生纠纷，办案风格严谨细致、务实高效，凭借扎实的专业能力收获众多当事人高度认可与信赖。
